Emprunter pour acheter au Portugal, comment ça marche ?

La recherche d’un financement pour acheter un bien immobilier au Portugal, quand vous n’êtes pas résident portugais, peut se révéler compliquée que vous ayez la nationalité portugaise ou pas, mais il existe une solution, il suffit de trouver le bon interlocuteur : Votre courtier spécialisé en crédit immobilier au Portugal !
Avec l’intermédiaire d’un courtier en crédit immobilier 100% francophone, qui se charge de vous accompagner dans tout le process de votre recherche de la meilleure solution et du meilleur taux de votre emprunt au Portugal, vous évitez les tracas d’engager toutes les démarches afin d’obtenir un financement pour un achat immobilier.
Pour bénéficier d’un crédit immobilier au Portugal, chaque titulaire doit posséder un NIF, « Numéro d’Identification Fiscale », anciennement dénommé « numero de contribuinte ». Indispensable pour toutes les démarches de la vie quotidienne au Portugal, le NIF est relativement simple à obtenir, il suffit d’avoir son document d’identification ainsi qu’un justificatif de domicile, et de s’adresser à une « Loja do Cidadão ou Câmara Municipal (Mairie).
Le Portugal a le vent en poupe, un pays membre de l’Union Européenne, bénéficiant de conditions de sécurité, d’une douceur et qualité de vie unique. Grâce à la création du statut de RNH « Résident fiscal Non Habituel » en 2013, les européens voulant s’établir au Portugal bénéficient de conditions fiscales avantageuses, attirant de nombreux retraités, mais également de jeunes actifs voulant changer de vie. Mais au moment d’acheter une résidence portugaise, quelles sont les solutions de financement possibles pour un résident ou non-résident ? Quel crédit est-il possible d’obtenir ? Il existe quelques règles à connaître avant d’emprunter pour acheter un bien immobilier au Portugal.

1. Marché immobilier portugais

Si pour le prix d’un appartement parisien ou genevois on peut se payer une très belle maison au Portugal, ne vous faites pas d’illusion, les emplacements premium se négocient au prix fort. Il existe une réelle différence entre l’intérieur du pays et les grandes villes portugaises.
En effet, le développement du tourisme à Lisbonne, Algarve et Porto additionné à la multiplication des «alojamento local» (locations saisonnières) à fait bondir les prix dans les grands centres villes. Néanmoins, le coût de la vie est moins élevé que dans le reste de l’Europe et l’immobilier est moins cher que la plupart des grandes villes du continent, environ moins 20% à moins 30%. Pour effectuer une première recherche de bien à acheter, il existe deux solutions. Soit on la fait soi-même, soit on la confie à un professionnel. Quand on ne parle pas le portugais ou que l’on ne connait pas le marché local, mieux vaut passer par un professionnel francophone, qui se chargera de faire l’intermédiaire. Je peux vous recommander les services de chasseurs de biens : Alexandre Viana de Sa ou Christophe Cruz et Ruis do Couto.

2. Demander un crédit immobilier au Portugal

Le crédit immobilier portugais a quelques particularités. Au Portugal, 90% des « créditos habitação ou hipotecario », crédits immobiliers, sont pratiqués en taux variable indexés sur l’Euribor
L’Euribor, est le taux utilisé par les banques européennes quand elles se prêtent de l’argent entre elles. Les prêts variables portugais sont indexés sur cet indice. Il existe autant d’Euribor que de durée de prêts interbancaires, allant de 1 semaine à 12 mois. La plupart des banques portugaises proposent d’indexer leur taux à 6 mois ou 12 mois.
Les taux variables pratiqués au Portugal peuvent donc permettre d’avoir, actuellement, avec un Euribor négatif, des taux exceptionnellement bas, cependant ils peuvent également remontés sans butoirs, c’est-à-dire sans cap. Toutefois, à n’importe quel moment, vous avez la possibilité de renégocier avec votre banque votre contrat de prêt, et demander à passer en taux fixe, ou bien faire racheter votre prêt par un nouvel établissement et profiter des meilleures conditions du marché.
Les offres de crédit au Portugal sont encadrées par une FINE, Ficha de Informação Normalizada Europeia, norme de l’Union Européenne, avec quelques caractéristiques propres au pays que je détallerai plus loin. Toutes les offres indiquent le TAEG (indicateur de comparaison entre les différentes offres de crédit) « Taxa Anual Efectiva Global » qui est le taux d’intérêt agrégeant :

• L’indice de référence (Euribor)
• Le taux nominal
• Le « spread », qui est la marge commerciale de la banque
• Les commissions bancaires, les assurances exigées, les taxes et frais liés à l’opération

L’élément essentiel de la négociation d’un crédit immobilier au Portugal est le spread : qui correspond à la marge que la banque applique sur le taux de référence qui est l’indice Euribor. Il se situe, de nos jours, entre 0,90% et 1,5%, appliqué en fonction du profil de chaque client. Votre taux nominal sera revu périodiquement (6 mois ou 1 an) en fonction de l’indice de référence, en revanche il n’y a pas de cap (butoir) ni à la hausse ni à la baisse. Passée la première année de votre prêt, vous avez la possibilité de procéder à des remboursements anticipés, partiels ou totaux, moyennant une pénalité de 0,50% du capital restant dû, si vous avez un contrat en taux variable, ou 2% si vous avez un contrat en taux fixe.
L’assurance empruteur qui vous couvre contre les risques de décès et invalidité est obligatoire, en revanche, certaines banques permettent de déléguer cette couverture, sans majoration du spread, auprès d’une compagnie d’assurance externe. Dans le cas d’une délégation d’assurance emprunteur, les banques exigeront des produits bancaires ou autres assurances en complément, malgré tout, la plupart du temps, la délégation d’assurance sera plus avantageuse pour vous.
De plus en plus de banques portugaises proposent dans leur offre un crédit immobilier à taux fixe ou mixte. L’offre mixte propose un taux fixe sur 5, 10 ou 15 ans, puis devient variable à partir de la 6ème, 11ème ou 16ème année de prêt. Il est possible de négocier avec le banquier afin d’obtenir un taux fixe sur toute la durée du crédit, en fonction de l’échéance, les taux fixes varient entre 3,25% et 3,90%.

3. Spécificités du crédit immobilier portugais

Comme évoqué plus haut, les FINE portugaises ont les particularités suivantes :
Les offres de prêt, validées par les banques portugaises, sont toujours soumises à condition de la valeur à dire d’expert de votre bien immobilier. Cette expertise est réalisée par un expert indépendant avant l’acceptation des offres de crédit, le coût de ce service est imputé au client (intégré dans le TAEG).
Le ratio de financement, appelé aussi LTV (loan to value), proposé par les banques portugaises, varie en fonction des règles internes d’acceptation de risque de chaque établissement bancaire et de l’objet du financement. Dans le cadre du financement d’une résidence principale, le ratio maximum est de 90% de la valeur à dire d’expert de votre futur bien immobilier, c’est-à-dire que vous devrez apporter, en capital, au minimum 10% de l’opération hors frais et taxes liés à l’acquisition. En cas d’emprunt pour l’acquisition d’une résidence secondaire ou locative, le ratio LTV est porté à 80% hors frais.
Une autre particularité des opérations immobilières au Portugal est que la formalisation de l’acte authentique est libéralisée, c’est-à-dire que les Notaires, incontournables en France, n’ont pas le monopole dans les signatures des actes. Les frais, émoluments et taxes liés à l’opération varient entre 3 et 7% du prix d’achat.
La durée maximale de financement acceptée par les banques portugaises est pour le moment de 40 ans, sans pour autant dépassée les 70 ans de l’emprunteur. Le délai de réflexion sur les offres de prêt est de minimum 7 jours.
Le statut de la Société Civile Immobilière (SCI en France) n’existe pas en tant que tel au Portugal. En revanche, avec l’aide d’un avocat, vous avez la possibilité d’immatriculer au Portugal votre SCI existante en France, ce qui vous évite de recréer une nouvelle société au Portugal. A noter que les conditions de financement au nom d’une société sont différentes de celles d’un particulier tant en terme de taux, durée et apport. Pour toutes précisions complémentaires concernant les financements à titre professionnel, consultez votre courtier.

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