Procura de financiamento para a aquisição de um imóvel em Portugal, quais são os passos?

Quando não é residente português, pode ser complicado, mas há uma solução, basta encontrar o interlocutor certo: O Intermediário de crédito também conhecido como consultor de crédito, corretor de crédito, broker ou mediador de crédito. Para quem não quer passar pelo incómodo de tomar todas as medidas para obter um financiamento para investir num imóvel em Portugal, existe sempre a possibilidade de contractar um mediador de crédito 100% bilingue luso-francês que cuida de o acompanhar em todo o processo de busca das melhores soluções e melhores condições do seu empréstimo em Portugal.
Portugal tem muitos bons argumentos para atrair os investidores, um País membro da União Europeia, beneficiando de condições de segurança, e de uma qualidade de vida unícas.
Para beneficiar de uma hipoteca em Portugal, é necessário ter um NIF, "Número de Identificação Fiscal", anteriormente conhecido como "número de contribuinte". O NIF é relativamente simples de obter, basta ter o seu documento de identificação, bem como um comprovativo de morada, e deslocar-se a uma Loja do Cidadão ou uma Câmara Municipal.
Graças à criação do estatuto de RNH "Residente Não Habitual" em 2013, os Europeus que desejam fixar-se em Portugal beneficiam de condições fiscais vantajosas, atraindo muitos reformados, mas também jovens trabalhadores que desejam mudar de vida.
Mas quando se compra uma residência portuguesa, quais são as soluções de financiamento para um não residente? Que crédito pode ter? Existem algumas regras a saber antes de pedir um financiamento para aquisição dum imóvel em Portugal.

1. Mercado imobiliário português

Se pelo preço de um apartamento parisiense ou suíço você pode pagar um imóvel muito agradável em Portugal, não se iluda pois as localizações premium são negociadas a um preço mais alto. Há uma diferença real entre o interior do país e o litoral português.
O desenvolvimento do turismo em Lisboa e no Porto em particular e a multiplicação do alojamento local fez com que os preços aumentassem nos grandes centros das maiores cidades.
No entanto, o custo de vida é mais baixo do que no resto da Europa e o imobiliário é mais barato do que a maioria dos grandes países, cerca de menos 20% a menos 30%. Para fazer uma primeira pesquisa de imóveis para comprar, existem duas soluções. Ou o fazer por si mesmo, ou confiar num profissional. Quando não se fala português ou não conhece o mercado local, é melhor passar por um profissional francófono, que cuidará de agir como intermediário. Posso recomendar os serviços de Alexandre Viana de Sá ou Cristóvão Cruz e Ruis do Couto.

2. Pedir um crédito hipotecário em Portugal

O crédito habitação ou hipotecário português tem algumas especifidades. Em Portugal, 90% dos créditos são praticados à taxa variável indexada à Euribor.
A Euribor é a taxa utilizada pelos bancos europeus quando emprestam dinheiro uns aos outros. Os empréstimos variáveis portugueses estão indexados a este índice. Existem tantas Euribor como prazos de empréstimos interbancários, que variam entre 1 semana e 12 meses. A maioria dos bancos portugueses enquadram as ofertas em taxa Euribor a 6 meses ou 12 meses.
As taxas variáveis aplicadas em Portugal podem, portanto, permitir ter, hoje em dia, taxas bastante baixas, no entanto, também podem subir sem balizas. Por outro lado, a qualquer momento existe a possibilidade de renegociar com o seu banco o contrato de crédito, e pedir para mudar para uma taxa fixa, ou transferir o seu empréstimo para uma nova instituição e tirar partido das melhores condições do mercado.
As ofertas de crédito em Portugal são enquadradas por uma FINE, Ficha de Informação Normalizada Europeia, padrão da União Europeia, com algumas características específicas do País que vou destacar abaixo. Todas as ofertas indicam o TAEG (indicador de comparação entre as diferentes ofertas de crédito) "Taxa Anual Efetiva Global" que é uma taxa de juro agregada com:

• O indexante (Euribor)
• A taxa nominal
• O "spread", que é a margem comercial do banco
• Comissões bancárias, seguros exigidos, impostos e taxas relacionadas com a operação

O elemento essencial da negociação de um crédito hipotecário em Portugal é o spread: o que corresponde à margem que o banco aplica sobre a taxa de referência que é o índice Euribor, atualmente, negociável entre 0,90% e 1,5%, consoante o perfil de cada cliente. A sua taxa nominal será revista periodicamente (6 meses ou 1 ano) de acordo com o índice de referência, no entanto não existe limite para cima ou para baixo. Após o primeiro ano do seu empréstimo, tem a possibilidade de efetuar reembolsos antecipados, parciais ou totais, pagando, ao banco, uma comissão de amortização de 0,50% do capital em dívida, se tiver um contrato de taxa variável, ou 2% se tiver um contrato de taxa fixa. Estas condições são fixadas pelo Banco de Portugal.
O seguro de vida que garante contra os riscos de morte e invalidez dos proponentes é obrigatório, é um custo relativamente significativo do seu crédito, alguns bancos permitem a desvinculação do contrato, assim sendo os clientes poupam dezenas de euros por mês. Em compensação, o banco pode exigir novos produtos bancários ou outros seguros (metodo de cross selling) que em geral mesmo assim (mas a confirmar) fica mais vantajoso para o cliente.
Cada vez mais os bancos portugueses estão a propor contratos em taxa fixa ou mista. A oferta mista oferece uma taxa fixa ao longo de 5, 10 ou 15 anos, depois torna-se variável a partir do 6º, 11º ou 16º ano do empréstimo. É possível negociar com o banco para obter uma taxa fixa durante toda a duração do empréstimo, dependendo da duração, as taxas variam entre 3,25% e 3,90%.

3. Modalidades do contrato de crédito habitaçao português.

Como acima referido, a FINE tem as seguintes particularidades:
A emissão das cartas de aprovação pelos bancos portugueses, estão sempre condicionadas à avaliação do seu imóvel. Esta avaliação é realizada por um perito independente, o custo deste serviço é cobrado ao cliente (integrado na TAEG).
O rácio de financiamento, também denominado LTV (loan to value), proposto pelos bancos portugueses varia de acordo com as regras internas de aceitação de riscos de cada instituição bancária e a finalidade do financiamento. No âmbito do financiamento de uma residência própria e permanente, o rácio máximo é de 90% do valor da escritura do seu futuro imóvel, ou seja, terá de contribuir em capital pelo menos 10% da operação fora os custos e impostos conexos. Em caso de empréstimo para aquisição da residência secundária, o rácio LTV é só de 80%, excluindo os custos.
Outra particularidade das transações imobiliárias em Portugal é que a formalização da escritura é liberalizada, ou seja, os notários, essenciais em França, não têm monopólio nas escrituras. Conte sempre com custos adicionais, emolumentos, impostos e comissões bancárias, dependendo sempre do montante da compra e do valor de financiamento. Dependendo do valor da aquisição esses custos variam entre 3 e 7%.
O prazo máximo de financiamento aceite pelos bancos portugueses é atualmente de 40 anos, sem ultrapassar os 70 anos do mutuário. O período de reflexão das cartas de aprovação é de, no mínimo, 7 dias.
As condições de financiamento em nome de uma empresa são diferentes, tanto no spread, como no prazo e entrada em capitais próprios. Caso necessite de financiamento em nome duma empresa, consulte seu mediador de crédito.

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